記者 丁昊 通訊員 羅德鑫
結婚時借用女方家屬的購房資格出資買房，離婚數年后登記所有權人未經出資方允許將房子私自出售，房屋所有權人究竟是按照登記為準還是以實際出資為準？近日，柯城區人民法院審理了一起房屋所有權確認糾紛案件。
借親家名買了房， 房子卻被私自出售
原告華女士與余先生為夫妻，華女士的哥哥與被告邵女士結婚后于2005年購買了柯城區一處房產，因邵女士母親黃女士是某單位退休職工，有資格低于市場價購買單位集資房，出于為子女就學方便以及投資的目的，商定后由原告兩人出資，以被告邵女士的名義辦理公積金貸款，并由兩原告每月將還貸金額支付給被告邵女士。
邵女士與華女士的哥哥于2011年6月離婚，2016年7月7日，被告方未經兩原告同意，擅自將上述房屋出賣且一直未對兩原告作出賠償，故原告向本院提起訴訟。
被告黃女士辯稱，涉案房產系其在2005年9月出資購買并辦理了房產證，有相關購房票據為證。購房期間沒有收到任何人的錢，沒有與任何人達成交易。
被告邵女士辯稱，涉案房產系被告黃女士的房產，與原告無關。原告所稱的80000元首付款被告邵女士沒有收到，每月存到邵女士賬戶內的款項系歸還欠款。
經法院審理，確認2007年6月8日，兩原告向華女士哥哥的賬戶存款50000元，并且于2007至2009年間定期向邵女士賬戶匯款，現原、被告雙方對涉案房產由誰出資存在爭議，兩原告認為其為實際出資主體。
法院判決被告賠償原告房款損失
法院經審理認為，本案的爭議焦點為涉案房產在2016年7月7日轉讓之前的實際所有權人與登記所有權人是否一致。涉案房屋登記于被告黃女士名下，雖然不動產登記薄是證明物權歸屬和內容的根據，根據公示公信效力，其上記載的權利人一般會被推定為不動產物權的享有者，但該效力僅是一種推定效力，即推定登記的物權人為該房屋的權利人。但當其他當事人對該房屋的實際所有權歸屬有異議，主張其為該不動產物權的真實權利人時，該房屋所有權的真實狀況并不能直接根據不動產登記簿及房屋權屬證書進行認定，還應結合實際的出資情況等進行綜合認定。如果其他當事人能夠提供相反證據足以證明登記情況與真實權利狀態不一致時，則可以推翻不動產物權登記的權利推定效力，維護真正權利人的合法利益。
兩原告主張其實際為涉案房產的所有權人，應當證明涉案房屋實際由其出資購買，因受購房資格限制，所以借被告黃女士的名義，即原告要證明其與被告黃女士存在借名買房的合意并實際出資。根據原告提供談話錄音，在涉案房產出賣之前，兩原告與被告黃女士、邵女士在平和友好的氣氛下談到涉案房子的處理問題，原告在多次的錄音中均表達了其是實際所有權人的觀點，而被告均未對此提出異議。
從購房款的支付情況看，兩原告對其支付購房款的事實提供了每月歸還銀行貸款的存款憑證、支付50000元的存款憑證以及支付30000元的證人證言。對于兩原告提供的銀行憑證，被告邵女士作為直接收款人，雖然對款項用途提出異議，認為是歸還欠款，但并未提供證據證明在其與華女士哥哥夫妻關系存續期間對兩原告享有債權。綜合考慮雙方的證據，根據優勢證據原則，法院認定原告提供的證據足以證明其與被告黃女士之間存在借名買房的合意，涉案房屋應為兩原告借用被告黃女士的購房資格所買，且兩原告支付了全部的購房款，故兩原告認為其為涉案房產的實際所有權人的意見，法院予以支持。被告黃女士認為其是所有權人的意見不能成立，法院不予支持。
依照《中華人民共和國物權法》第三十三條、第三十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條規定，法院判決如下：
一、確認該房產在2016年7月7日前歸原告所有；二、被告黃女士賠償原告房款損失870000元；三、駁回原告的其他訴訟請求。
律師點評
以他人名義買房， 實際產權人與登記產權人 均存在法律風險
對于實際產權人來說：不動產登記簿記載的權利人會被推定為不動產物權的享有者，當第三人以合理的價格善意的受讓該不動產且第三人已經進行物權登記的情況下，第三人構成“善意取得”，實際權利人無權追回不動產，受讓人取得該不動產的所有權。實際權利人可要求無權處分人賠償損失。
善意取得，指受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人無轉移所有權的權利，受讓人仍取得其所有權。善意取得既適用于動產，又可適用于不動產。善意取得中的受讓人需是善意的，不知出讓人是無處分權人，否則不構成善意取得。善意取得基于占有的公信力，旨在維護交易安全。
對于登記產權人來說：因登記產權人是對外公示的所有權人，購房時對外簽署的相關合同主體也必然為其。如實際產權人未及時還貸，必然會造成登記產權人的信用損失，且因登記產權人是對外合同一方主體，實際產權人未按時歸還放貸的情況下，銀行可要求登記產權人歸還貸款。
借名買房需注意風險防范
如上所述，以他人名義買房，對于實際產權人與名義產權人來說，風險都是客觀存在的，本案中原告借被告名義買房，并未簽訂能夠證明借名買房合意的書面材料，實際出資時也未要求被告出具收條，發生爭議時往往難以舉證，可能面臨相關權利無法舉證的風險。值得肯定的是兩原告在與被告友好協商房子處理問題的時候多次錄音，進行了證據補強，最終使得法院查明案件事實，并支持了原告相關請求。
為防范風險，以他人名義買房前應當咨詢專業人士，對可能存在的法律風險，做到心中有數，并做好相關防范措施。

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